21世纪经济报道记者 唐韶葵 上海报道
7月25日下午，随着楼板价20.0257万元/平方米的全国单价“地王”横空出世，上海六批次土拍以收金289.57亿元落下帷幕。
这宗单价“地王”位于衡复风貌区，由上海祺祥旺宇置业有限公司（简称“祺祥旺宇”）以总价12.25亿元竞得，溢价率22.38%。
除此之外，上海此轮土拍还有不少爆点，比如，多宗地块刷新板块楼板价新高，虹口北外滩地块溢价46.33%成交，创上海集中供地来溢价率新高。
本轮土拍共出让8宗涉宅用地，起始总价237.04亿元，出让面积23.31万平方米。最终8宗地全部成交，其中，7宗地块溢价成交、1宗地块底价成交，地块总出让金约289.6亿元，整体溢价率约22.2%。
本轮土拍呈现以下四个特征：3宗地块触发“双高双竞”；企业参拍踊跃，多地块溢价成交；虹口区新“地王”诞生，三宗地块最高限价成交；徐汇区地块刷新地价记录，国央企依然呈主导趋势。
上海将六批次土拍放在7月24日-25日进行，这个时间节点对于房企来说，正好能赶上年底开盘，有助于回笼资金。分析人士指出，两日的土拍，房企竞争异常激烈，多宗地块历经几十轮竞拍，溢价率屡次冲高，体现了房企投资上海楼市核心板块的意愿与信心。
年中土拍火爆
同策研究院数据显示，本轮土拍吸引17家企业参拍，其中国央企15家、民企2家 。房企表现也很积极；绿城以46.33%的溢价率成功竞得虹口北外滩地块；招商蛇口与港中旅组成的联合体以40%的溢价率斩获浦东地块；安徽高速竞得闵行地块，溢价率达30%，该地块成为区域内关注的焦点；徐汇地块则被民企祺祥旺宇竞得，溢价率22.38%，成交楼板价超20万元/平方米；奉贤地块则被国贸&象屿&天安&湖北联投集团组成的联合体以溢价11.8%竞得；中海地产分别以14.17%和10.1%的溢价率，先后竞得普陀板块及静安地块。此外，青浦地块以底价被联发房产摘得。
绿城所拿的虹口区北外滩地区hk315-11地块，不仅溢价率创上海集中供地以来的最高水平，楼板价12.66万元/平方米也刷新了虹口区域单价“地王”纪录。
该地块在今年4月份调整过规划，由此前的商住办混合用地变更为如今的纯宅地，限高也从220米调整为100米。地块属于北外滩核心区，距离黄浦江不远，但不是一线江景，前排以后将会建设商办项目，因此视线会有所遮挡。不过，对于绿城而言，这并非挑战。
本批次上海土地拍卖延续 “双高双竞” 规则，其中有三宗地块触发“双高双竞”机制。浦东新区地块的商品住宅装修标准竞报上限为4500 元 /平方米，公共服务设施面积竞报上限200平方米，并设置0.7%的高端人才住房配建比例竞报上限；虹口区地块在这三项指标上均有提升，商品住宅装修标准竞报上限达6000元 /平方米，公共服务设施面积竞报上限升至 2600平方米，高端人才住房配建比例竞报上限为2%；闵行区地块则明确商品住宅装修标准竞报上限4000元 /平方米，公共服务设施面积竞报指标为2650平方米。静安区地块7000元/平方米的装修标准要求，刷新了区域内高端住宅装修标准的纪录。
值得一提的是，房企在上海投资意愿强烈，上海在土拍中推出的地块也出现一个趋势：住宅用地捆绑商业用地，以“多用途组合用地”的形式放上牌桌，任房企挑选。比如，青浦地块是由5宗小地块组成，其中有两宗地为商业用地；普陀真如地块也由两宗地组合而成，其中一宗为商业用地。
房企积极补仓
房企深耕板块争取市场话语权，从而加速去化的意图也很明显。土拍第一日，联发房产底价入手一宗青浦朱家角板块综合体地块，尽管有近20%的商业比例，但联发仍然选择入局。在上月举行的上海五批次土拍中，联发房产21亿元竞得曹路地块。此次拿青浦地块，也是因为同板块已有在售项目—同悦湾璟庭。
中海118.88亿元连落两子，成为最大赢家。其中，静安C050202单元053-b-1地块是东斯文里首宗公开出让的宅地，地理位置优越，但同时对开发商的要求也比较高。根据该地块出让条件，地块限高150米，住宅占比79%、商业占比21%，商业需100%自持。而普陀真如板块则是已断供将近4年之久，中海是普陀真如板块名副其实的“深耕者”，之前已经在此打造了约15.8万方中海环宇城MAX、约20万方中海臻如府、约3万方长租公寓、约1万方中海剧院和“城中村”改造项目中海真如境等。
房企争抢市中心优质地块，也是为了赶在年底回笼资金。以中海为例，数据显示，今年上半年，中海在包含上海在内的整个东部大区实现销售额212.24亿元，明显低于去年上海单城704亿元的全年销售表现。联发背负2024年亏损17亿元的业绩压力，今年以来，仅在6月拿了一宗曹路地块。相比兄弟公司建发上半年在上海123亿元协议拿地，联发在上海存在感略低，此次底价拿青浦地也是出于增厚年底业绩安全垫考虑。
中原地产上海市场分析师卢文曦认为，如果节奏掌握得当，房企在7月拿地，最快在年底前就能实现产品上市，不仅能赶上年内销售窗口期，还将对全年业绩达成起到关键支撑。
值得一提的是，不仅央国企积极补仓，上海市中心稀缺资源，也吸引了新兴资本入局。
本次土拍中，民企虽然参与度相对较低，但上海祺祥旺宇置业有限公司成功竞得地块，成交楼板价超20万元/平方米，超越此前静安寺16.23万元/平方米的楼板价，刷新上海乃至全国地价纪录。
资料显示，上海祺祥旺宇置业有限公司成立于 2025年1月17日，注册资本为15.5亿元，法定代表人、实控人均为叶舒祺。
同策研究院联席院长宋红卫指出，上海土地市场仍然是全国热度最高的城市，凸显了楼市的韧性和发展潜力。同时，上海供应土地的质量越来越高，部分压箱底的地块也逐渐面市，这也是吸引开发商拿地的重要原因。
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